土地を購入する時にかかる各種費用とは？

土地を初めて購入する方にとって、「3,000万円の土地を買うためには、諸経費が200万円以上かかる」と聞いたら驚くかも知れません。

一般に土地取引には、売主と買主以外にも、多くの人が関わります。不動産の仲介を行なう業者、融資を行なう金融機関、不動産登記を行なう司法書士などです。
これら自分の土地購入のために働いてくれた人たちに対し、無報酬というわけにはいきません。加えて、不動産の購入に際しては各種の税金がかかります。

ここでは、土地の購入に付随して発生する土地代以外の費用について詳しく解説します。土地代別で、発生する費用のシミュレーションもしてみました。土地購入を予定している方は参考にしてみてください。

土地購入にかかる各種の諸経費

以下、土地購入における主な諸経費について確認してみましょう。

売買契約書印紙代

土地購入の契約の際、印紙税が発生します。所定の金額分の印紙を郵便局等で購入し、契約書に貼付します。 印紙税は、土地代金に応じ以下の通りとなります。

0円～1万円未満：0円（非課税）
1万円～50万円の土地：200円
50万円超～100万円の土地：500円
100万円超～500万円の土地：1,000円
500万円超～1000万円の土地：5,000円
1000万円超～5000万円の土地：10,000円
5000万円超～1億円の土地：30,000円
1億円超～5億円の土地：60,000円
5億円超～10億円の土地：160,000円

なお上記印紙税は、土地購入における印紙税軽減措置のもとでの金額となります。令和6年4月1日以降は軽減措置が解除される予定のため、上記よりも印紙税が高くなります。

登記費用

不動産の所有者名義を変更する際にかかる登録免許税、および司法書士への手続き代行手数料です。登録免許税は、令和5年3月31日までの軽減措置として固定資産税評価額の1.5%となります。司法書士への報酬には特に規定はありませんが、一般には3万円～10万円程度となります。

不動産取得税

不動産を取得した場合、不動産取得税を収めなければなりません。
宅地に対する不動産取得税額は、固定資産税評価額×1.5%となります。ただし令和6年4月1日以降は、現在敷かれている軽減措置が解除される予定のため、不動産取得税は固定資産税評価額×4.0%になる可能性があります。

不動産仲介手数料

不動産取引にかかる諸経費の中でも、最もウエイトが高いのが不動産仲介手数料です。不動産仲介手数料は、土地代金に応じて以下のように計算されます（消費税込）。

200万円以下の土地：土地代×5.5%
200万円超～400万円の土地：土地代×4.4%＋2万2千円
400万円超：土地代×3.3%＋6万6千円

抵当権設定費用

ローンを契約した金融機関からの要請により、不動産には抵当権を設定します。抵当権の存在を公的に証明するための登記において、登録免許税、および司法書士への報酬が必要となります。
登録免許税の税率は、つなぎ融資などはローン借入額に対して0.4％、住宅ローン借入額に対しては0.1%の軽減税率が適用されます。なお、令和6年4月1日以降は軽減措置が解除される予定のため、上記よりも高くなる可能性があります。
司法書士への報酬額は、各司法書士により異なります。

固定資産税等精算金

固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点での所有者に対して課税されます。よって、年の途中で不動産の売買が行なわれた場合、買主が売主に対し、日割計算に基づいた固定資産税等相当分の金額を精算することになります。

つなぎ融資手数料

土地購入の契約をした際には土地の売主に対し、また、住宅建築の契約をした際には施工会社に対し、買主は一定のお金を入金しなければなりません。

しかしながら住宅ローンの資金が入金されるのは、住宅が完成してから。よって、買主の手元にお金がなければ、住宅ローンが入るまでの間、一時的に融資を受ける必要が生じます。この一時的な融資のことを「つなぎ融資」と言います。「つなぎ融資」を申し込む際、金融機関に手数料を支払わなければなりません。

【シミュレーション】土地を購入したときの諸経費は具体的にいくら？

以下、3,000万円の土地、5,000万円の土地、8,000万円の土地、1億円の土地をそれぞれ購入するにあたり、実際にかかる諸経費について下記を前提としてシミュレーションをしてみました。

【前提】
・土地購入にかかる頭金（手付金・自己資金）は、土地代金の10％
・土地の購入金額と固定資産税評価額が同額

土地購入における諸経費シミュレーション

	3,000万円	5,000万円	8,000万円	1億円
売買契約書印紙代	10,000円	10,000円	30,000円	30,000円
登記費用（※1）	516,000円	816,000円	1,266,000円	1,566,000円
不動産取得税	450,000円	750,000円	1,200,000円	1,500,000円
不動産仲介手数料	1,056,000円	1,716,000円	2,706,000円	3,366,000円
抵当権設定費用（※2）	152,000円	224,000円	332,000円	404,000円
合計	2,184,000円	3,516,000円	5,534,000円	6,866,000円

※1：所有権移転登記に関する登録免許税、および司法書士報酬の合計
※2：抵当権設定登記に関する登録免許税、および司法書士報酬の合計

3,000万円の土地に対して7.28%、5,000万円の土地に対して7.03%、8,000万円の土地に対して6.91%、1億円の土地に対して6.86%の諸経費がかかる計算となります。土地代金が高くなればなるほど諸経費率は低下しますが、いずれにおいても、決して安い諸経費とは言えません。

なお、上記は不動産購入における主な経費のみをシミュレーションしています。他にも固定資産税精算金やつなぎ融資手数料、ローン手数料等が加算されることになります。