確定申告をすれば住宅ローンの額に応じて税金が安くなる

土地購入時に知っておきたい確定申告の話

多くの方は「住宅ローン」を利用したうえで、土地を購入し注文住宅を建築されるかと思います。その上で知っておきたいのが、確定申告と住宅ローン控除の基礎知識です。
今回は、確定申告とローン控除の概要を解説すると共に、土地を先行取得した場合にローン控除を受けるための要件も併せてご紹介します。

• 所得税と確定申告
• 住宅ローン控除を受けるには
• 住宅ローン控除の控除額・控除率
• 確定申告で住宅ローン控除制度を活用する際に必要なもの
• 土地を先行取得した場合は？

所得税と確定申告

所得税とは？

所得税とは、個人の所得（もうけ）に対してかかる税金です。

確定申告とは？

所得税の確定申告とは、1年間の所得（もうけ）にかかる税金を計算し、国（税務署）に納めるべき税額を報告（申告）する手続きのことです。
申告時期は、原則翌年2月16日～3月15日で、基本的には所得税の支払いも同時に行います。人によっては確定申告をすることにより、納め過ぎている税金が返ってくる場合(還付)もあり、還付の場合は翌年1月1日から申告が可能です。 なお、サラリーマンの方は「住宅ローン控除」を受けることにより還付になるのが一般的です。

確定申告が必要な人とは？

確定申告が必要となる人は、自営業者や不動産を売却して儲かった人など、何らかの「もうけ（所得）」がある一定の人です。
サラリーマンは給与という儲け（所得）があるにもかかわらず確定申告をしなくてよいのは、源泉徴収・年末調整を通じて勤務先があなたの代わりに所得税を税務署に納付しているからです。
ただし、サラリーマンでも住宅ローン控除を受ける場合等、確定申告が必要となる場合もありますので、注意してください。

住宅ローン控除を受けるには

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)とは、個人が住宅ローンを利用した際に、年末のローン残高を基準に一定期間所得税の控除が受けられる制度です。

住宅ローン控除の条件

住宅ローン控除を受ける場合は下記の条件を満たしたうえで確定申告が必要です。
なお、サラリーマンの2年目以降のローン控除は年末調整を通じて受けることができます。

1. 住宅ローンの返済期間が10年以上
2. 賃貸ではなく自ら居住すること
3. 床面積が50㎡以上
4. 居住用割合が1/2以上
5. 合計所得金額2,000万円以下
6. 不動産を取得した日から6ヶ月以内に生活を始め、住宅ローン控除制度の適用を受けるそれぞれの年の12月31日まで引き続きそこに住んでいること
7. 中古物件の場合、登記簿上、昭和57年1月1日以後に建築された建築物であること、または新耐震基準に適合する建築物であること

住宅ローン控除の控除額・控除率

一般新築住宅のローン控除の内容は、以下のようになっています。
・住宅ローンの年末残高に対して0.7%の減税
・控除期間13年間

なお、中古住宅は新築住宅と比較して控除期間が短く、借入上限枠も小さいため、注文住宅のような新築住宅のほうが優遇されています。
注意点として、住宅ローン控除は減税制度であることから、支払っている税金からしか恩恵を受けられず、たとえ住宅ローン控除の金額が大きくても、給与等の納税額がそれ以上ないと減税を満額受けられません。

住宅ローン控除の一覧表（カッコ書きは中古住宅の場合）

住宅 種類	借入 限度枠	控除率	控除 期間	最大 控除額
認定住宅	5,000万円 （3,000万円）	0.7%	13年 （10年）	455万円
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	0.7%	13年 （10年）	409.5万円
省エネ基準適合住宅	4,000万円	0.7%	13年 （10年）	364万円
上記以外の一般住宅	3,000万円 （2,000万円）	0.7%	13年 （10年）	273万円

確定申告で住宅ローン控除制度を活用する際に必要なもの

1年目

・確定申告書
・住宅借入金等特別控除の計算明細書
・建物・土地の登記事項証明書と不動産売買契約書(請負契約書)のコピー
・源泉徴収票
・住宅ローンの年末残高証明書
・（一定の耐震基準を満たす中古住宅の場合）耐震基準適合証明書または住宅性能評価書のコピー
・（認定住宅の場合）認定通知書のコピー

2年目以降

1. 確定申告⇒税務署に提出
・確定申告書
・住宅借入金等特別控除の計算明細書
・銀行からの借入金の年末残高証明書

2. 年末調整（サラリーマン）⇒勤務先に提出
・銀行からの借入金の年末残高証明書
・税務署から最初に申告をした年に交付される（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書

土地を先行取得した場合は？

土地購入だけでは住宅ローン控除は受けられない

購入した不動産に入居することが、住宅ローン控除を受ける条件の1つです。
したがって、土地を先行取得した場合、ローンで土地を購入したとしても無条件に住宅ローン控除を適用することはできません。
ただし、土地を先行取得する場合でも、一定基準を満たした上で土地購入のローンも住宅ローン控除の対象にすることができます。

土地購入のためのローンが住宅ローン控除の対象になる基準

・土地購入から2年以内に、住宅ローンを利用した上でその土地に住宅を建築すること
・建築条件付住宅地分譲の土地では、3ヶ月以内に建築請負工事契約を締結すること
・住宅の新築工事の着工日後に受け取った借入金で、その土地を購入した場合
・住宅と、その土地を一括購入した場合

いかがでしたでしょうか？
せっかくの注文住宅だから、土地にも建物にもこだわりたいという方は多いでしょう。ただ、土地を見つけてから建築会社を探そうとした場合に、住宅ローン控除の適用要件までに建築が間に合わない可能性もあります。土地購入から建築・入居までの先を見通した計画を立てるようにしましょう。