土地先行融資を利用する土地購入

土地代だけ先に借りられる？土地先行融資ってなに？

土地先行融資とは不動産融資のひとつで、家を建てる前に土地部分についてのみ先に融資を受けることができるシステムです。建物に対する融資は、建物ができた時点で追加することができます。
住宅ローンは完成後の建物に対する融資ですが、注文住宅を建てる場合はまずは土地を購入しなければなりません。そのための費用捻出に、土地先行融資は有効です。また、住宅ローン控除の対象にもなるためメリットの大きい融資制度と言えます。

住宅ローンではなぜダメ？

住宅ローンを組む場合には、「抵当権設定登記」が必須となります。抵当権とは、万が一支払いができなくなった場合に、土地や建物を担保とする権利のこと。
債権者である金融機関に抵当権を設定登記することで、貸し倒れなどを防いでいます。では注文住宅の場合はどうでしょう。
土地購入費用は、当然ながら家の完成前に必要となります。住宅ローンは建物を担保にするため、家がまだ完成していない状態では組むことができないのです。
そのため、土地の購入からマイホームを手に入れる方の多くは、「土地先行融資」や「つなぎ融資」と呼ばれるローンを利用することが一般的です。

土地先行融資とつなぎ融資の違いは？

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が始まるまでの「つなぎ」として利用するローンのこと。建物の完成後には住宅ローンが組めるようになるため、その時点でつなぎ融資分は清算しなければなりません。住宅ローンとは全く別の無担保ローンとなるため、金利は2.5～3％程度と割高。
土地先行融資と同様に、土地購入時だけでなく、建築費の着工金や中間金の融資も可能です。基本的に住宅ローンと同じ金融機関でつなぎ融資を受ける必要があります。一方、土地先行融資や分割融資は、先に土地代の融資を受けられるローンのこと。
抵当権が必要となるため建物の正式な見積書や図面が必要となるほか、抵当権の登記費用が必要となります。しかし、住宅ローンの一部として借りることができるため金利が低く済む点が大きなメリットです。

土地先行融資とつなぎ融資はどちらが良い？

土地代から施工費用までの総額や、金融機関によって大きな差が出るため、一概にどちらが良いということは断定できません。
各種金融機関や土地探しのプロに相談することが第一です。また、ローンの組み方にもさまざまな方法が存在します。
つなぎ融資可能な住宅ローンを組んでから、住宅の完成後に目当ての住宅ローンに借り換える「ダブル住宅ローン」という方法や、つなぎ融資が不要の「すまいとマネープラン」などの方法など。それぞれの特徴をしっかりと把握し、自身に合ったプランを組みましょう。

土地先行融資のメリットと詳細

メリット

注文住宅を検討している場合、まずは土地の購入と、そのための代金を工面することが必要です。多額の資金を現金で支払うことは難しいですが、土地先行融資を利用することで気に入った土地を押さえることができます。

土地先行融資の難所は？

最大の難所はやはり審査でしょう。仮審査・本審査と2回行われるので、それぞれで必要な書類は不備なくしっかりと用意してください。一人で書類を集めることに不安がある場合は、融資を申請する銀行に相談することをおすすめします。

もっと詳しく知る土地先行融資

土地と家をセットで購入する建売住宅とは異なり、注文住宅は土地と住宅の代金を違うタイミングで支払うことになります。融資に際して生じる問題を把握しておきましょう。

第一に、家を建てるために購入した土地の代金は住宅ローンに含めることができますが、住宅ローンは家が完成してからでないと適用されません。先行融資は、「土地を押さえるための手付金を支払いたいが手持ちが少ない」という場合などに役立ちます。

次に、土地と住宅の融資を別々に受ける場合、土地の融資を受けた後で住宅の融資の審査が通らないというケースがあり得るという点です。土地先行融資であれば、着工前でも土地と建物の資料を提出することで同時に審査が行われます。
審査が通れば土地の代金だけを先に融資してもらい、住宅が完成したら建物の分の融資が受けられる仕組みです。融資のタイミングは別でも審査を事前に行っているため、建物代金の融資が受けられないということになりません。

土地と住宅ローンのパッケージ化も

ほとんどの銀行が土地と住宅ローン別々の融資となりますが、銀行によってはセットになってパッケージ化していることも。一度の申請で土地と住宅ローンそれぞれの契約ができるため、うまく利用すると書類のやり取りが楽になります。
パッケージ化している銀行は、りそな銀行の「すまい・るパッケージ」や、三井住友銀行の「すまいとマネープラン」など。ほかにもパッケージ化している銀行があるので、気になった方はぜひ調べてみてください。

土地先行融資の流れ

土地先行融資を受けるまでの流れを説明していきます。まずは全体の流れを把握して、行なうべきことを整理していきましょう。

①土地先行融資を行なっている銀行を探す

土地先行融資を提供している銀行は多くありません。大手の銀行はほとんど行なっていますが、一部の地方銀行は提供していない場合もあります。土地先行融資を行なっている銀行はどこか、まずは調べてみることが大切です。

②土地に関する資料と建築予定の建物に関する資料を用意する

融資を受ける銀行を決めたら、次は審査に必要な書類の準備です。借り入れ予定の金額を審査してもらうには、数種類の書類を用意する必要があります。

土地に関する資料…売買契約書・登記簿謄本・重要事項説明書・地積測量図・公図など
建築予定の建物に関する資料…建物の図面・見積書など
仮審査に必要な書類は正式なものではなく、仮の書類でも問題はありません。ですが、仮の段階で申請して正式な書類と大きな変更があった場合、再審査になる可能性があるので注意が必要です。

③融資枠の本申込みを行なう

審査が通ったら次は本申込みです。本申込は土地と建物、別々で行ないます。融資を受けた銀行で金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）を結んだら、あとは融資実行日を待つのみです。

土地先行融資の注意点

金利が高い

土地先行融資は住宅ローンよりも金利が高く設定されています。さらに住宅ローン控除は建物が完成していなければ対象とならないことを考慮すると、土地購入後はできる限り早い段階で家の建築に着工することが大切です。
現在住んでいる家が賃貸であれば、家賃とローンの支払いが二重に発生してしまうため、自己資金は工事着手に必要な諸費用を残し、なるべく土地購入代金に回したほうが良いでしょう。

二重ローンになる

親が土地を買ってくれるケースはよく見られます。ただしその場合、親が現在住んでいるマンションのローンが残っていたり、他のローンがあったりすると二重ローンになってしまうため注意が必要です。土地のローンが組めない可能性もあります。

土地の名義

土地と家の名義は統一することが重要です。住宅ローンには家を建てることを前提とした土地購入のための借入金も含まれますが、住宅ローン控除の対象は建物です。土地と家の名義が違うと、ローンを一本化したときに住宅ローン控除が受けられません。

金融機関のリサーチ

土地先行融資は、金融機関によって取り扱っていない場合があるので事前に確認しましょう。取り扱いがあっても細かいそれぞれ異なるため、よく検討してください。

たとえば着工前の建物の審査には見積書や図面などが必要となりますが、金融機関によっては建築プランが決まっていない場合でも、建築期限を条件に許可が下りるケースがあります。
「○年以内に建築すること」といった条件についても、金融機関または支店で違いがあるでしょう。一か所だけでなく、いろいろな金融機関をリサーチしておくことが大切です。

家のプランが必要

土地先行融資は抵当権設定登記が必要となるため、ハウスメーカーあるいは工務店、設計事務所の見積書や間取り図面などが必要になることも。

しかし、前述のとおり、○年以内に建てるのであればOKなど、金融機関によって条件が異なります。いずれの場合も審査を有利に進めるのであれば、ある程度の建築プランがあるに越したことはありません。

まとめ

土地探しから始めて注文住宅を建てる際の、ローンに関するノウハウのひとつとして「土地先行融資」を紹介しました。
土地のローンは家が完成する前から支払いが始まるため、建物の着工が延びるほど、現在の住まいの家賃とローンの支払いに追われることになってしまいます。土地先行融資の手続きが始められるよう、良い土地が見つかった時点で土地の資料を建築会社に持参し、見積書を出してもらってください。

費用を抑えるためにもっともベストなのは、土地を購入した翌日から着工できる状態。土地探しと設計の両面を同時並行で行え、さらに土地探しに関する提案力も持ち合わせたハウスメーカーや工務店、設計事務所に依頼することは、費用を抑えながらも理想の土地と家を手に入れる最善の策だといえるでしょう。

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