古家付き土地を購入して家を建てるときの注意点とは？5つのポイントを解説！

「古家付き土地を買うときに注意することってある？」
「古家付き土地を買って、家を建てるメリット・デメリットが知りたい…」
と、思っていませんか？

古家付き土地は、古い家屋が建っている土地のことです。「ふるやつきとち」と読み、中古住宅として販売されている中古戸建とは異なります。家屋を撤去するのは買主であり、家屋を壊さずにリノベーションなどを施し再利用することもできます。 そんな古家付き土地を購入して新築住宅を建てる場合、認識しておくべき注意点があります。

今回は、その注意点をメリット・デメリットと合わせて紹介します。古家付き土地を買って、新築住宅を建てたいと考えている方はぜひ参考にしてください。

• 古家付き土地を購入するメリット
• 古家付き土地を購入するデメリット
• 古家付き土地を購入する際の注意点 <5選>
• 【簡単・直観的】土地探しには検索アプリ「ランディ」

古家付き土地を購入するメリット

古家付き土地を購入する主なメリットを3つ紹介します。
1. 相場より安く買える場合がある
2. 新築するときのイメージがしやすい
3. 状態によってはリフォーム・リノベーションして住める

それぞれ解説します。

1. 相場より安く買える場合がある

古家付き土地の最大のメリットは、相場よりも安く取得できる可能性が高いところです。 安く買える理由は、更地にくらべて解体費用等がかかるため、その分値引いて市場に出されることが多いためです。
また、そのような背景から、売出し価格は高くても価格交渉を持ちかけると、応じてもらいやすい可能性があります。

2. 新築する時のイメージがしやすい

古家を解体して新しい家を新築する場合、どのような家が建てられるのかをイメージできた方が検討しやすいですよね。
古家付き土地の場合、内見が可能な際は、2階からの眺めや日当たりなどを確認することができます。 何も建っていなければ、具体的にどのような家が建つのかを想像することはとても難しいでしょう。 すでに建っている家があれば、間取りに加え、窓の位置などもあらかじめ考えておくことができます。

3. 状態によってはリフォーム・リノベーションして住める

古家とはいえ、状態がよければ改修してその家に住む選択もあります。
物件の修復すべき箇所を直して使える状態にしていく工事をリフォームといい、間取り変更や耐震・耐熱性の向上なども合わせて行い、建物の価値を向上させる工事をリノベーションと言います。
このいずれかの工事を施すことで、古家も快適な住宅へと生まれ変わらせることができます。 リノベーション等の工事で済めば、新築するよりも費用が安く抑えられるためお得です。

注意点としては、建物の状態によっては改修するだけでは、後々、メンテナンス費用等が余計にかかってしまうケースなどが考えられます。 古家を取り壊すべきか・残して工事するべきかは、ハウスメーカーや工務店などの建築のプロに相談して決めましょう。

古家付き土地を購入するデメリット

古家付き土地を購入する主なデメリットを3つ紹介します。
1. 建物の解体費用は買主が負担する
2. 庭木の撤去（整地）費用がかかることもある
3. 上下水道の引込が必要な場合がある

それぞれ解説します。

1. 建物の解体費用は買主が負担する

建物を壊して新築住宅を建てる場合、その解体費用は全額買主の負担となります。 そのため、何にどのくらいの費用がかかるかは事前にしっかりと調べた上で購入を検討すべきです。

費用は解体業者から見積もりをもらうまで分からないかもしれませんが、見積提出を受ける前に、古家付き土地の状態によって、金額が高くなりそうかをある程度、判断することはできるのではないでしょうか。

たとえば、解体をするためには重機を搬入しなくてはなりません。狭ければ狭いほど、難しい工事になります。周辺の道路状況や隣接する建物との関係などは、事前に調べておくべきでしょう。 また、建材にアスベストが含まれていることもあるため注意が必要です。特殊工事として費用が割高になってしまう場合があります。

このように、住宅の解体費用は、構造と大きさに加えて立地条件等も踏まえて決まります。目安としては、木造住宅の場合、解体費用は延床面積で4万円/坪～5万円/坪程度と言われています。

2. 庭木の撤去（整地）費用がかかることもある

建物の他に、敷地内に庭木などが存在した場合、その撤去や整地の費用がかかることも忘れてはなりません。
また、池や駐車場を撤去することが必要な場合は、埋め戻したりコンクリートなどを掘り起こすなどの作業が必要になるため、費用がかさんでしまいます。
なお、地中から浄化槽や井戸などの埋設物が後から出てくる例もあるため、事前に売主にしっかりと確認しておかなくてはなりません。

3. 上下水道の引き込みが必要な場合がある

上下水道の引き込みや給配水管の取替工事が必要なケースがあることを理解しておきましょう。 古い住宅では、地域によっては現状の公共下水道に整備されていない、さらに地域によって設置義務のある雨水の浸透桝が設置されていない場合もあります。

また、上下水道と繋がっていても、途中の枡や配管が老朽化している可能性があるため、その場合は取替えなども必要になってきます。

古家付き土地を購入する際の注意点 <5選>

古屋付き土地のメリット・デメリットを前章で解説しました。ここからは、いよいよ古家付き土地を購入する上で気をつけるべき注意点を紹介していきます。
1. 余分な解体費用を払わないようにする
2. 土地と建物、両方へ抵当権の設定が必要
3. 隣地との境界を確認する
4. 用途地域を確認する
5. 契約不適合責任が免責される

以上5つ、それぞれ解説します。

1. 余分な解体費用を払わないようにする

解体費用が自己負担になってしまう点は、古家付き土地の難点の一つ。負担額を少しでも増やさないように工夫する必要があるでしょう。
家具・家電等の残置物を敷地内に残さないようにしてもらったり、地中埋設物の有無が分からなければ、解体・撤去が完了するまでの期間くらいは契約不適合責任をつけてもらうなどの交渉をした方が良いでしょう。

2. 土地と建物、両方へ抵当権の設定が必要

抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた人＝債務者が返済できなくなった場合に、お金を貸し出した債権者が、担保とした土地や建物をもって弁済を受けられる権利のことです。
建物のない更地を購入するケースでは、この抵当権は土地だけに設定されます。しかし、古家付き土地は、土地と建物の両方に抵当権設定が必要となります。 抵当権設定には費用がかかり、その負担はお金を借りる物件購入者なので、できるだけ節約したいものですが、省略はできません。 なぜなら、土地の上に古家が建っている以上は、土地だけに抵当権を設定するリスクは回避したいと金融機関は考えているからです。 通常、土地と建物は一体となって利用されるものなので、それを分けて扱うと様々なリスクが発生してしまうためです。

3. 隣地との境界を確認する

隣地との境界線には注意しましょう。
古い土地は、土地の境界が曖昧になっていることが多くあるため、明確な境界線がないことも少なくありません。
しかし、そのまま購入してしまえば、後々になって、自分の土地が隣家の土地だと主張されるなどのトラブルが発生する可能性があります。 売主には境界明示義務があるため、購入前に売主に敷地に接する全方位の境界確定図と境界確認書を提出してもらえると安心でしょう。

4. 用途地域を確認する

市街化区域と市街化調整区域はご存知でしょうか。
もし、購入予定の物件が市街化調整区域にある場合、建物の再建築はできません。なぜなら、市街化区域に反して、市街化調整区域は市街化を抑える地域だからです。
また、市街化区域内であっても、用途地域といい、建てられる建物の高さや容積などが決まっているため、同じ大きさの建物が建てられるとは限りません。 土地購入前に、建築を依頼するハウスメーカーや工務店などにしっかり確認しておく必要があるでしょう。

5. 契約不適合責任が免責される

契約不適合責任とは、売買で引き渡された不動産につき、以下の3点のいずれかに関して契約内容との間に相違があった場合に、売主が買主に対して負担する法的責任のことをいいます。

1. 種類
契約上の目的物と、実際に引き渡された目的物の品目が異なる場合、契約不適合責任が発生する。

2. 数量
契約上定められた目的物の数量に対して、実際に引き渡された数量が不足または過剰な場合、契約不適合責任が発生する。

3. 品質
契約上定められた目的物の品質に対して、実際に引き渡された目的物の品質が劣っている場合、契約不適合責任が発生する。


しかし、法律で定められた耐用年数を超えている古家付き土地は、契約不適合責任を免責できる場合があります。 そのため、購入した買主が、完全に自己責任で物件を買うような契約となります。

【簡単・直観的】土地探しには検索アプリ「ランディ」

古家付き土地の購入に関して、メリット・デメリット、そして購入する際に気をつけるべき注意点を解説しました。

注意点をまとめると、
■ 余分な解体費用を払わないようにする
■ 土地と建物、両方へ抵当権の設定が必要
■ 隣地との境界を確認する
■ 用途地域を確認する
■ 契約不適合責任が免責される

以上の注意点を意識した上で、古家付き土地も選択肢の一つに入れて土地探しを始めてみてはいかがでしょうか。

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