【不動産の仕組みを理解】押さえたい不動産業界のポイントとは？

家を買ったときや借りたときなど、不動産業界の独自の仕組みに驚くことがあります。
仲介手数料や媒介契約の仕組みはどのようになっているのでしょうか。買取など馴染みのない不動産関連職種についても解説します。また用途別に、最も相性の良い不動産仲介会社の探し方をお伝えします。

• 不動産業界とは
• 仲介手数料とは何か
• 媒介の仕組みを解説する
• 買取とは何か
• 不動産会社はどうやって選ぶのか

不動産業界とは

不動産という言葉の本来の意味は、人が所有する資産のなかで「不（動かないもの」の意味です。同様に動産があり、壺や絵画、などが該当します。一方の不動産は土地と建物（上物）の総称です。すべての不動産は所有者が決められており、自由に譲渡することができます。この譲渡のことを不動産売買と言います。

日本では売買ではなく、所有者を変えないまま不動産を貸し出す賃貸も主流です。賃貸物件を建てることで所有者は不動産オーナーとなり、借手と賃貸借契約を結びます。借手は毎月家賃を支払う代わりに、不動産に住み続けられるという仕組みです。

賃貸は建物の印象が強いですが、土地を貸し借りする借地という関係も存在します。借手は借りた土地の上に建物を建設できますが、継続して借地料を支払う仕組みです。日本では元来土地を持っている地主の一家や、寺院の所有者などが周囲の土地を有している場合が多く、借地による安定した収益を実現しています。なお期限が到来して土地の返却をするときは建物を壊すことが慣習ですが、借手を保護する法律も整備されています。

仲介手数料とは何か

加えて不動産業界の特徴は、その報酬体系にあります。不動産は宅地建物取引業法に基づいて報酬が定められています。

宅地建物取引業者が課税事業者（消費税を納める義務がある）場合 代金額200万円以下部分=5.5% 代金額200万円超400万円以下部分=4.4% 代金額400万円超部分=3.3%
宅地建物取引業者が免税事業者（消費税を納める義務がない）場合 代金額200万円以下部分=5.2% 代金額200万円超400万円部分=4.16% 代金額400万円超部分=3.12%

通常売手に対して特定の不動産仲介業者、買手に対しても別の特定の不動産仲介業者が担当につきます。なお不動産業界では片方から報酬を受け取ることを片手、両方を同一の業者が担当し、報酬を受け取ることを両手と表現します。

他の業者との差別化と顧客サービスの一環として賃貸では、特に買手に対する仲介手数料を減額若しくは無料にする業者も増えています。仲介手数料としての収益は無くなりますが、代わりに売主から広告費を受け取ったり、管理契約を締結したりすることで代替収益としています。

仲媒介の仕組みを解説する

この譲渡取引を所有者の代わりに行うのが不動産仲介（媒介）です。仲介や売手と買手の2者間を繋げる意味合いで、仲介手数料などに使います。一方の媒介は当事者の代わりに動くという意味で、媒介契約などで使う言葉です。

日本において土地の所有権という考え方が生まれたのは荘園制度といわれています。仲介業がいつからか明確な資料はありませんでしたが、歴史の勉強をすると失敗した刑罰として「土地を取り上げる」という言葉が出てくることもあるため、所有権の移転が行われていたことを示唆しています。

不動産業者が売手とのあいだに締結するものが媒介契約です。売手の代理を独占するかという点で、媒介契約や3種類に分かれます。

媒介 形態	依頼できる不動産会社の数	売主による直接契約	法定 期間	報告 義務	指定流通機構（レインズ）への登録
一般 媒介	複数	可	3カ月目安	なし	なし
専任 媒介	1社	可	3カ月以内	2週間に1度	7日以内
専属専任媒介	1社	不可	3カ月以内	1週間に1度	5日以内

このルールは不動産業界では鉄の掟とされ、専任媒介で契約されている物件を他の仲介業者が横取りして売買すると業界内で糾弾されます。
業界内で「中抜き」と呼ばれ、損害賠償請求など強権手段に出る不動産業者も多いと言われています。

また同様に、上図の一番右にある指定流通機構（レインズ）への掲載も必須です。建前上専任媒介はレインズを見ればどの不動産業者でも確認できるため、一社のみが把握している物件情報は一般媒介のみと言われます。ただ現実としてはレインズへの掲載をギリギリまで遅らせたりするなど、利益確保に向けたルール抵触ギリギリの情報管理をしている不動産会社も多い傾向があります。

買取とは何か

不動産業界のなかで独特の位置づけなのが買取です。買取は仲介ではなく、業者が売手から物件を買い取ります。そのうえでリノベーションをしたり立て替えたりして、買手に再提供する仕組みです。媒介ではあまり買手のつかない物件や、所有者が無くなって売手が急いで手放したい場合（手放すことで売手は売却益が手に入ります）に買取業者が活躍します。大きめの土地を買い取って分割し、戸建てとして販売する場合もあります。

不動産仲介業者が案件をネットワークで入手するのに対し、買取業者は街を歩き、買取の適地の所有者に直接コンタクトする地上げを行っています。不動産業界のなかでも最も拘束時間が長くなりがちなため体力勝負といわれる所以のビジネスモデルといえるでしょう。

また買取ではなく、土地所有者の所有権はそのままにし、上物建築の請負契約を結ぶ土地活用業者も多いです。賃貸マンションや賃貸アパートを建て貸し出すことによって土地所有者に利益をもたらす一方、その建築費は所有者が負担します。キャッシュで支払ができる土地所有者はほぼおらず、いわゆる銀行などの金融機関からアパートローンを借りる注文主も多いです。

このような土地活用は完成した賃貸アパートが想定通りの入居率を実現するとまとまった収益になる一方、想定入居率を下回ると土地所有者にとっては赤字となります。その対策に土地活用業者が一括して借りて入居率を100％にするサブリースが一時流行りましたが、賃料を抑制気味にされる物件も多く、所有者にとっては判断に迷う部分でもあります。

不動産会社はどうやって選ぶのか

不動産業者はどのようなポイントで選ぶべきなのでしょうか。前提として賃貸・仲介・買取それぞれに強い業者がいるので、話をしてみて納得した相手に依頼することです。不動産の売買は時間的な制約があることも多く、結果が残せない業者やそもそも気力のない業者に依頼することは依頼主にとっても大きなリスクになります。

一般媒介や専任媒介の依頼形態については、どの方法が正解という基準はなく、ケースバイケースと言えます。ただ、依頼を受けた不動産業者にメリットの多い専任の方が、一般媒介より仲介会社の熱量を引き出し、仲介が確実に決まることも多いです（理想論としては如何なものかと思いますが）。

不動産は大きな買い物です。不動産資産の所有者にとっては不動産という資産の一部分ではなく、税金面や資産全体のポートフォリオなど気軽に何でも相談できる信頼感と、その信頼感を醸成する知識のあることが必須条件です。

自分が元気なうちは問題ないですが、相続なども絡んでくると不動産資産をきっかけに家族が不仲になってしまうことさえもあります。不動産業界の特色を理解して、貴重なパートナーとして関係を築いていきましょう。

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