マンションから戸建てへの住み替えに成功するには？売買の流れを解説

マンションは立地条件が良く、効率良く住める間取りが魅力です。
しかし、「子供が増えて手狭になった」「ゆったりとした間取りで暮らしたい」などの理由で、戸建てへの住み替えを考える人も少なくありません。

本記事では、マンションから戸建てへの住み替えに成功するために必要な知識を分かりやすく解説します。現在マンションに住んでいて、将来的に戸建てへの住み替えを検討している人はぜひ、参考にしてください。

注文住宅の一戸建てに住み替えるメリット・デメリット

マンションから注文住宅の一戸建てに住み替える際には、それぞれメリット・デメリットが存在します。 ここでは注文住宅の一戸建てのメリットについて5つご紹介します。

注文住宅の一戸建ての5つのメリット

マンションから注文住宅の一戸建てに住み替えると、さまざまなメリットを得られます。
一戸建てで注文住宅を建てる際の主なメリットは以下の5つです。

一戸建てはマンションと比較すると面積にゆとりがあるので、各部屋の空間を広くすることが可能です。注文住宅の場合、家族のライフスタイルに合わせた間取りを実現できます。 土地が資産になるのも嬉しいポイントです。建物は経年とともに古びてしまいますが、土地は劣化しないため、資産価値が下がりません。

また、マンションでは小さな子供がいると下の階や隣の家などに気を遣ってしまいますが、一戸建てならば周囲に迷惑をかける心配はありません。よほどの騒音を出さない限り、近隣からクレームを言われることはないでしょう。

管理費や修繕積立金がないのも大きなメリットです。マンションを住宅ローンを利用して購入した場合、月々の返済の他に管理費や修繕積立金も別に払わなければいけません。一戸建てならば、修繕費が発生しない限り住宅ローンの返済だけを支払うだけで済みます。

敷地を庭として活用できるので、庭でガーデニングやバーベキューを家族で楽しめるのも良い点です。駐車場もつくれるので、マンションのように駐車料金を毎月支払う必要はありません。

注文住宅の一戸建ての5つのデメリット

一戸建てはマンションと比べてさまざまなメリットがありますが、その一方、デメリットも存在します。

注文住宅の一戸建ての主なデメリットは下記の5つです。

一戸建てはマンションと比べると、セキュリティー対策が必要な点がデメリットです。 マンションではエントランスがオートロックなどで完備されているので、マンションの住民でなければ簡単に入ることができません。

しかし、一戸建ての場合は比較的侵入しやすいので、空き巣などの被害に遭うことも考えられます。セキュリティー性を高めたい場合は、自分で警備会社とホームセキュリティー契約を結ぶとよいでしょう。

住宅設備が壊れるなど修繕をする必要がある場合、一戸建ては自分で業者を手配することになります。マンションの場合は管理会社が手配してくれるので、面倒に感じる人がいるかもしれません。

駅やスーパーから遠いなど、一戸建てを建築したエリアの利便性が良くない場合は、生活が多少不便になることがデメリットです。一般的にマンションは駅近など立地条件の良い場所に建てられるので、利便性の良いエリアでの暮らしに慣れていると、通勤や通学に支障を 来すことも考えられます。

また、マンションはワンフロアでフラットな間取りなので年齢を問わずに快適に暮らせるのが特徴です。しかし、一戸建ての場合、平家の場合は問題ありませんが、2・3階建てになると階段の上り下りが意外に面倒になります。高齢になると身体的にキツくなるでしょう。

マンションと違い、一戸建ては近隣同士のお付き合いが面倒な場合があります。万が一、問題行動を起こすような隣人に遭遇した場合は、大変な事態になってしまうこともあるかもしれません。

マンション売却と戸建て購入にかかる費用

家を売却・購入する場合には、それぞれ費用がかかります。
ここでは、マンション売却にかかる費用と戸建て購入にかかる費用について解説をしましょう。

マンション売却にかかる費用

マンションを売却するときには、仲介手数料やさまざまな費用がかかります。

具体的に必要とされる諸費用は以下の通りです。売却価格により変動します。

項目	費用相場
仲介手数料	（売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税が上限
印紙税	売買価格が1,000〜5,000万円以下は1万円（売却金額により異なる）
登記費用（抵当権抹消費用など）	司法書士への手数料を含めて5千〜2万円
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税	・短期譲渡所得（所有期間5年以下）39.63%(所得税 30.63% 、住民税 9%) ・長期譲渡所得（所有期間5年以上）20.315%(所得税 15.315% 、住民税 5%) ・復興特別所得税（所得税額の2.1%）
ローン一括返済費用	三菱UFJ銀行の場合は窓口は33,000円、電話は22,000円、ネット経由は16,500円 ※金融機関により異なる
その他	・ハウスクリーニング費用（3LDK:4〜5万円） ・引越し代（10〜30万円）

戸建て購入にかかる費用

戸建てを新しく購入する際には、住宅本体の他にさまざまな諸費用が発生します。 住宅本体以外にかかる諸費用は以下の通りです。

仲介手数料も再びかかり、住宅ローンを利用する場合は事務手数料やローン保証料なども必要となります。水道負担金や火災保険料も負担しなければなりません。

項目	費用相場
仲介手数料	（売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税が上限
印紙税	購入価格が1,000〜5,000万円以下は1万円（購入金額により異なる）
登記費（登録免許税など）	・登録免許税（土地の所有権移転登記は2.0％、建物（住宅用家屋）を新築したときの所有権保存登記は0.4％、中古住宅などの所有権移転登記は2.0％） ・司法書士への手数料（4〜8万円前後）
住宅ローン事務手数料	3〜5万円
ローン保証料	借入額の0.5%〜2％程度（例：4,000万円のローンの場合80万円）
火災保険料（10年契約の場合）	木造：約8〜30万円 鉄筋・鉄骨：約4〜20万円
水道負担金	30万円

注文住宅の一戸建てへの住み替えの流れ

注文住宅の一戸建てへ住み替える方法には、「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。 ここでは、それぞれの方法について分かりやすく解説します。

注文住宅の一戸建てへの住み替え「売り先行」の場合

注文住宅の一戸建てへの住み替えを「売り先行」の方法で行う場合には、それぞれメリットとデメリットが存在します。 住み替えの流れと併せて紹介します。


■注文住宅の一戸建てへの住み替え「売り先行」／メリット・デメリット
売り先行で住み替えする場合の主なメリット・デメリットは以下の通りです。

売り先行のメリット・デメリット

メリット	デメリット
資金計画が立てやすい	仮住まいが必要
売却代金を新居の購入費に充てられる	内見に対応しなければならない
時間をかけて販売できる	引越し代が2倍かかる

売り先行は先に自宅を売却するので、まとまったお金が手に入り、資金計画が立てやすいことがメリットです。自宅に住みながら売却活動をするので、納得のいく金額で売れるまで販売活動をじっくり行えます。

デメリットは、自宅を引き渡す時期までに新居を購入していないと、仮住まいが必要になることです。家賃を支払わなければならなくなり、引越しも2回しなければなりません。
また、住みながら売却活動をしている場合、購入希望者が内見に来たときに対応する必要があります。人によっては気を遣うので、面倒に感じる人もいるでしょう。



■注文住宅の一戸建てへの住み替え「売り先行」／住み替えの流れ

「売り先行」の場合の住み替えの流れはこちらです。

• 1. 自宅を査定してもらう
• 2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 3. 自宅の売却活動
• 4. 自宅の売買契約
• 5. 自宅の決済・引き渡し
• 6. 新居を探す
• 7. 新居の売買契約
• 8. 住宅ローン契約（資金が足りない場合）
• 9. 新居の決済・引き渡し
• 10. 引越し
• 11. 確定申告

先に自宅を売却して購入資金を用意してから、新居を購入します。

注文住宅の一戸建てへの住み替え「買い先行」の場合

買い先行で住み替える場合もメリット・デメリットがいくつかあります。 ここでは、買い先行での住み替えの流れと併せて紹介をします。

注文住宅の一戸建てへの住み替え「買い先行」／メリット・デメリット

買い先行で住み替えする場合の主なメリット・デメリットは以下の通りです。

買い先行のメリット・デメリット

メリット	デメリット
新居をじっくり探せる	資金計画が立てにくい
仮住まいなしですぐに入居できる	二重ローンのリスクがある
引越しが一度で済む	買い手がつかないと売却額が安くなりやすい

買い先行は、新居をじっくり選びたい人に向いている方法です。
気に入った物件が見つかれば、自分の好きなタイミングで購入することができます。 先に新居を購入するので仮住まいは必要なく、引越しが一度で済むので無駄な手間やコストがかかりません。

デメリットは、資金計画が立てにくいという点です。 キャッシュですぐに購入できる場合は問題ないのですが、自宅の売却資金をあてにしているケースでは、いつ売れるか分からないので、計画の目処が立ちません。以前の家で住宅ローンを組んでおり、新居でもローンを利用する場合は二重ローンのリスクがあります。

現在の自宅を売却してもローンが残る場合は、住み替えローンも利用できます。 住み替えローンは、新居の購入資金と住宅ローンの残債を完済するために必要な資金を合わせて借り入れるローンですが、審査が厳しく金利も通常の住宅ローンより高いので、よく検討してから借り入れましょう。

買い手がなかなか見つからない場合は、売却価格を下げて売る可能性もあります。

注文住宅の一戸建てへの住み替え「買い先行」／住み替えの流れ

「買い先行」の場合の住み替えの流れはこちらです。

• 1. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 2. 新居を探す
• 3. 新居の土地売買契約、設計契約
• 4. 住宅ローン契約（資金が足りない場合）
• 5. 新居の決済・引き渡し
• 6. 引越し
• 7. 自宅を査定
• 8. 自宅の売却活動
• 9. 自宅の売買契約
• 10. 自宅の決済・引き渡し
• 11. 確定申告

新居を先に購入し、引越しを済ませて新生活を早々とスタートできることがメリットです。 空き家になった状態で売却活動を始めるため、購入希望者への対応は不動産会社が代行してくれます。

【まとめ】マンションから戸建てへの住み替えは売買の流れが重要

マンションから戸建てへの住み替えには、それぞれメリット・デメリットがあり、住み替えの方法にも「売り先行」「買い先行」など、人によって違いがあります。 不動産の売買にはさまざまな諸経費もかかるため、新居の購入費用以外にも資金を調達することが必要です。きちんと売買の流れをおさえて、ご自身に合った方法を選択しましょう。

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